許家印放大招！負債降4500億 2022年銷售目標1萬億
作者：吳羽 來源：中國基金報 日期：2020年5月20日3月31日，恒大舉行2019年度業(yè)績發(fā)布會。數(shù)據(jù)顯示，恒大2019年收入為4775.6億元人民幣，凈利潤為172.8億元人民幣。
發(fā)布會上，恒大董事局主席許家印宣布恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略，“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。
許家印表示，“高增長”就是要實現(xiàn)銷售高速增長，今年要實現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億；“控規(guī)模”就是要嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
從具體舉措來看，恒大此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型力度之大前所未有。如何保證新戰(zhàn)略的成功？未來增長空間如何？網(wǎng)上賣房成效如何？未來房地產(chǎn)行業(yè)總體研判如何？對于這些問題，許家印在本次業(yè)績會上都一一作出了回應(yīng)。
2019年營收4775.6億
核心利潤408億
恒大財報數(shù)據(jù)顯示，2019年收入為4775.6億元人民幣，上年同期為4661.96億元；2019年凈利潤為172.8億元人民幣，上年同期為373.9億元。對此，恒大表示，明年實現(xiàn)500億到600億元的目標一點都沒有問題。
此外，恒大2019年實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產(chǎn)負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。
從收入結(jié)構(gòu)來看，中國恒大的主要收入來源于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2019年收入為4645.68億元。物業(yè)投資、物業(yè)管理服務(wù)以及其他業(yè)務(wù)的營收，分別為17.29億元、67.34億元、384.38億元。
高增長＋控規(guī)模＝三年降負債4500億
近年來，中國房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的基調(diào)下步入平穩(wěn)發(fā)展新周期，高負債的發(fā)展模式顯然已走不通，必須有所改變。許家印表示，2020年對恒大來說，是極其重要的一年。今年開始，恒大要全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略。
“一定要把負債降下來。”發(fā)布會上，許家印表示。
所謂“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，未來三年要大降負債4500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
而目標明確后，戰(zhàn)略執(zhí)行尤為關(guān)鍵。如何有效降低負債？“高增長 控規(guī)模”成為了恒大完成減“負”目標的兩條必由路徑。
“高增長”是指實現(xiàn)銷售高速增長，2020年要實現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億。
而“控規(guī)模”則是嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長。恒大未來三年每年降低3000萬平方米，到2022年降低到2億平方米左右。恒大管理層表示，按照這個目標，大概以后三年每年新增的土地儲備約4000萬平方米左右。
同事，許家印也在現(xiàn)場算了筆賬，“18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億的目標。”
三大法寶加持新戰(zhàn)略
充足土儲 強勁銷售 成本管控
中國地產(chǎn)黃金20年成就了現(xiàn)今的龍頭房企。而如今紅利期過去，地產(chǎn)的邏輯也漸漸從早期的勇于加杠桿規(guī)模化轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟾哔|(zhì)量增長獲得平穩(wěn)發(fā)展。
從2017年開始，恒大便開始了自己的轉(zhuǎn)型之路。2017年，恒大宣布由以往高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，成功實現(xiàn)凈負債率從2016年的450%多下降到目前約150%。
對于公司提出的“高增長、控規(guī)模、降負債”新戰(zhàn)略能否成功實現(xiàn)？許家印祭出了三大法寶。
第一大法寶：充足的土地儲備。業(yè)績報告顯示，恒大土地儲備約3億平方米，即使在完全不拿地，仍可支撐多年開發(fā)，可謂“糧草充足”。
第二大法寶：出眾的銷售能力。今年2月，恒大啟動 “網(wǎng)上賣房”帶動房地產(chǎn)行業(yè)邁入地產(chǎn)營銷新時代。“首發(fā)選手”恒大在本輪網(wǎng)上賣房中成績亮眼，第一季度銷售額1465億，為今年8000億銷售目標奠定堅實基礎(chǔ)。
第三大法寶：強大的成本控制能力。恒大通過實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標、統(tǒng)一配送的標準化運營模式，大幅降低營銷、管理、財務(wù)三大費用。
網(wǎng)上賣房刷新公司銷售記錄
今年劍指8000億2022年要破萬億
疫情之下，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售下降10%—15%，然而，恒大卻迎來一季度銷售額新高的業(yè)績。
今年，恒大實施“網(wǎng)上銷售”的營銷革命，實現(xiàn)了一季度業(yè)績“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業(yè)排名第一，既刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄，更充分展現(xiàn)恒大實施新戰(zhàn)略的巨大成效。
不過，這些銷售是恒大打折促銷之下的成績，不少人擔(dān)心這對恒大的毛利潤、凈利潤會不會受到影響？
對此，夏海鈞表示，恒大大量優(yōu)質(zhì)的土地儲備是其進行打折促銷且能保持較高利潤率的底氣。“這兩年大家看到恒大的效益比較好，最主要的原因就是土地儲備。恒大目前的土地儲備是1800元/平方米，總成本是6100元/平方米，即使按照2019年全部清尾打折，8100元/平方米，毛利率是30%，凈利潤是10%左右。我們賣1500億元就實現(xiàn)6000億元的銷售，投資者對恒大的經(jīng)營和利潤不用擔(dān)心，面粉已經(jīng)在我們的口袋里面，做面包我們有清晰的定價。”
年報顯示，截至目前，恒大擁有2.93億平米土地儲備，今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億。
許家印：房價不會上升，也不會大跌
許家印認為，受疫情的影響，全世界每個國家的各大銀行，都在放寬金融政策，流動性的增加對房地產(chǎn)的銷售同樣會產(chǎn)生刺激，需求同樣也會增加。但在國家“住房不炒”的政策指引下，房價也不會升。總體來說，房價不會上升，但也不會大跌。
夏海鈞補充道：作為房地產(chǎn)商來說，地產(chǎn)的黃金二十年已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在必須將房地產(chǎn)的金融屬性去掉。恒大從2017年開始就沿著國家房地產(chǎn)發(fā)展的思路在做轉(zhuǎn)型，銷售的房價和購買的地價基本保持均衡，達到國家“穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)要求。
同時，夏海鈞表示：“滿足老百姓的居住需要，這是恒大的特點。恒大140平米以下房屋占到了96%，69%都是自住，現(xiàn)在基本上炒房客也不會買了。現(xiàn)在的恒大，是沿著國家房地產(chǎn)的“三個穩(wěn)定”，房住不炒的政策繼續(xù)貫徹執(zhí)行，沿著“高增長、控規(guī)模”大的戰(zhàn)略去發(fā)展，恒大未來會非常的美好。”
